Регионы превзошли столичный темп

По данным Комитета по анализу рынка недвижимости АСН(Р)У на протяжении 2006 года средневзвешенная стоимость жилья в Украине в областным центрах возросла на 49,7% - с 922$ за квадратный метр до 1382$. Максимальный рост был отмечен в Северном регионе – 64%, средняя стоимость квадратного метра – на уровне 2187$. Минимальный прирост - в Западном регионе – 26,4%, где средневзвешенная стоимость была на уровне 1019$ за кв.м. Однако, именно сравнение с Северным (Киевским) регионом позволят утверждать о том, что жилая недвижимость крупнейших городов западной части Украины  может стать наиболее привлекательной для инвестирования.

Только в Киеве и Одессе стоимость квадратного метра превышает среднюю отметку. Во всех остальных городах показатель ниже, а порой и значительно ниже среднего по Украине. Первое место в этом рейтинге, естественно, у столицы. Второе место – у Одессы – крупного культурного, курортного, торгового и портового города. Днепропетровск – как центр сосредоточения бизнеса и промышленности – на третьем месте.

Затишье перед … Западом

Под «средней отметкой» подразумевается средневзвешенная стоимость квадратного метра в Украине, что составляет 1380$. Она была установлена на основании соотношения размера стоимости проданных квадратных метров жилья в каждом из городов Украины. При этом среди областных центров самые низкие цены были зафиксированы в Кировограде (645$), Херсоне (750$), Суммах (760$) и Луганске (800$).

Изменение стоимости квадратного метра за 2006 год наблюдалось в сторону повышения следующим образом: Северный регион - 64,6%, Южный регион - 48,7%, Восточный регион - 40,3%, Центральный регион - 46,6%, Западный регион - 26,4% (во всех административных центрах жилье в среднем подорожало на 49,7%). Здесь ситуация складывается не в пользу Западного региона, где подорожание оказалось самым минимальным.

По мнению экспертов, очевидная тенденция к увеличению стоимости объектов жилого фонда останется устойчивой и на протяжении всего 2007 года. При этом следует учитывать, что факторов, от которых зависит рост цен на рынке жилья, множество. Пока что большинство из них действуют в пользу т. наз. Северного региона, а также Одессы и Днепропетровска.

Но еще есть и иные факторы, которые свидетельствуют о грядущей перспективности капиталовложений в развитие жилого фонда на Западе, а также частично Юге и Востоке страны.

Первый из них - уровень обеспеченности жильем. Меньше всего он в Западном регионе – 19,2 кв.м. на человека (для 20 кв. м. в среднем по Украине). Напомним, что в Европе он составляет 30-35 кв. м., а в Киеве – 28 м. кв.

К тому же, анализ тенденций изменения цен в различных городах показывает, что областные центры можно условно разделить на две группы:

1) те, которые приближаются по уровню жизни и развитию к киевскому;

2) те, которые еще далеки от этого уровня.

Различные темпы роста цен у городов первой группы дают основание предположить, что города, приотставшие с ростом цен, скорее всего, догонят остальных. И, если принять такую гипотезу, то у таких городов как Львов (центр Западного региона), Симферополь, Харьков и Севастополь есть определенный запас для роста. А при увеличивающейся платежеспособности местного населения («деньги заробитчан»), проверенный способ сбережения материальных активов оправдывает себя все больше. При этом Одесса, Донецк и Днепропетровск уже как бы «отыграли» свой рост.

Погода в доме

Внедрение системы земельных аукционов и упрощение системы получения разрешительной документации, что существенно снизили бы цены на первичном рынке жилой недвижимости регионов. Но эти два фактора не будут действовать в 2007 году.

Поэтому на протяжении всего сезона наиболее активных куплей-продаж и инвестиций в недвижимость 2007 года будут действовать следующие тенденции.

Самые высокие цены на жилье в Киеве. Но, в то же время, по темпам роста стоимости за последние два года столицу обогнал Луганск. При этом наименьший рост цен, как не странно, наблюдается в Донецке.

Комитет по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины обобщил данные, представленные крупными операторами областных центров и г. Севастополя, и составил сравнительный рейтинг городов относительно стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке по 2005 – 2007 гг.:

Названия городов	Средняя стоим. 1 кв.м. - январь 2007 г. (долл. США)	Место в рейтинге	Средняя стоим. 1 кв.м. - январь 2006 г. (долл. США)	Место в рейтинге	Средняя стоим. 1 кв.м. - январь 2005 г. (долл. США)	Место в рейтинге	Изменение стоим. январь 2005г. – январь 2007г.	Изменение стоимости январь 2006 г. – январь 2007 г.
Киев	2600	1	1550	1	940	1	+176,6%	+67,7%
Одесса	1820	2	1100	2	830	2	+119,3%	+65,5%
Днепропетровск	1340	3	880	6	650	4	+106,2%	+52,3%
Севастополь	1275	4	940	3	590	5	+116,1%	+35,6%
Харьков	1170	5	900	4	690	3	+69,6%	+30,0%
Симферополь	1120	6	880	6	520	7	+115,4%	+27,3%
Львов	1100	7-10	890	5	650	4	+69,2%	+23,6%
Николаев	1100	7-10	740	11	-			+48,6%
Ужгород	1100	7-10	860	8	-			+27,9%
Черновцы	1100	7-10	870	7	500	8	+120,0%	+26,4%
Хмельницкий	1050	11	700	13	400	10	+162,5%	+50,0%
Винница	1000	12	660	14	450	9	+122,2%	+51,5%
Тернополь	995	13	850	9	450	9	+121,1%	+17,1%
Ровно	925	14	700	13	450	9	+105,6%	+32,1%
Житомир	910	15	640	16	350	12	+160%	+42,2%
Запорожье	900	16	650	15	360	11	+150%	+38,5%
Ив.-Франковск	870	17-18	750	10	350	12	+149%	+16,0%
Луцк	870	17-18	660	14	-			+31,8%
Донецк	865	19	720	12	570	6	+51,8%	+20,1%
Чернигов	840	20	580	19	350	12	+140%	+44,8%
Полтава	820	21	570	20	-			+43,9%
Черкассы	820	22	625	17	330	13	+148,5%	+31,2%
Луганск	800	23	475	22	270	15	+196,3%	+68,4%
Сумы	760	24	600	18	320	14	+137,5%	+26,7%
Херсон	750	25	490	21	-			+55,1%
Кировоград	645	26	520	21	-			+24,0%

Данные, приведенные в таблице, свидетельствуют о стойком лидировании в рейтингах в течение последних трех лет двух городов – Киева и Одессы.

В тройку лидеров в нынешнем году вошел Днепропетровск, сместив с этой позиции Севастополь.

На 5-м месте в рейтинге нынешнего года оказался Харьков, который в течение последних трех лет перемещался к нему постепенно. В январе 2006 г. занимал 4-е место, в 2005 г. – Относительно стабильным остается положение в рейтинге столицы Крыма Симферополя. 6-е место город занимает уже второй год подряд, а в январе 2005 г.он находился на 7–м месте – после Донецка.

Львов по уровню изменений цен на жилье в нынешнем году оказался на 7-м месте, хотя в январе 2006 г. он был перед Симферополем, а в январе 2005-го, попав на 4-е место, опередил Симферополь и Севастополь.

Случай с Донецком в нынешнем году – это, пожалуй, пример наиболее резкого «падения» в рейтинге. В январе 2005 г. он занимал 6-е место в рейтинге, с каждым последующим годом «терял» по 6-7 позиций: в 2006 г. он оказался на 12-м месте, а в нынешнем - на 19-м.

Относительно стабильные места занимают такие города, как Черновцы (2007-2006-2005: 7-7-8), Хмельницкий (11-13-10).

Что же касается темпов роста цен, то:

- наивысший темп наблюдался в Луганске: за два последних года +196,3%, за 2006 год +68,4%. Эти показатели объясняются тем, что долгое время город был в числе так называемых «депрессивных», и недвижимость там была недооценена. Теперь по ценам на жилье Луганск приближается к «среднеукраинскому уровню».

- на втором месте по темпам роста цен Киев: за два последних года +176,6%, за 2006 г. +67,7%.

- после Луганска и Киева следуют Одесса +65,5%, Херсон +55,1%, Днепропетровск +52,3%, Винница +51,5%.

- наименьший прирост цен в Донецке: за два года +51,8, за 2006 г. +20,1%.

По материалам www.domik.net, www.asnu.net.