Доллар поднял цены на «первичку»

Укрепление гривны, которое переполошило многих украинцев и огорчило крупный бизнес, аукнулось и на рынке жилья. Правда падение доллара коснулась лишь элитного сектора новой недвижимости, а вот эконом-класс, как и основная часть «вторички», устояли на своих ценовых позициях. 

И даже, невзирая на более выгодные условия покупки недвижимости в долларах США, потребительский спрос не сделал долгожданный для многих риэлтеров рывок. Высокие цены по-прежнему отпугивают «рядовых» покупателей. Поэтому удельный вес продаваемых объектов сместился в сторону более дорогого жилья. Ведь тем, у кого есть возможность выбирать себе жилье по вкусу, сумма сделки планов не изменит.

Согласно аналитическому отчету специалистов, мартовское снижение курса доллара по отношению к евро, стало одной из основных причин существенного пересмотра цен в сегменте бизнес-жилья на первичном рынке Киева.

Так, по данным строительных компаний, стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последний месяц увеличилась в среднем до 10%. В тоже время в марте удорожание 1 кв. м жилья эконом-класса составило в среднем лишь 0,9%.

Специалисты обратили внимание на то, что «в 39-ти из 134-х продаваемых в марте объектов стоимость 1 кв. м привязана к курсу доллара, в 15 - к курсу евро».

Эксперты также отметили, что «пересмотр стоимости квадратного метра осуществился в 20% всех продающихся объектов (27 объектов)».

Аналитики Строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» считают, что причиной роста цен на первичном рынке жилья также является то, что в 74-х из 134-х объектов ведется, так называемая, «третья стадия» строительства (от возведения каркаса здания до проведения внутренних и внешних отделочных работ) с периодом сдачи 2008-2009 гг.

По данным экспертов компании, «разница в цене на различных стадиях строительства жилья часто составляет до 25%: квартиры в построенных домах практически на треть дороже, чем в домах на стадии котлована».

Специалисты подчеркнули, что «мартовское изменение цены, в особенности на жилье бизнес-класса, не является реакцией рынка на существующий спрос: в данном случае компании-застройщики осуществляют попытку сохранения объема ожидаемой прибыли за счет изменения конечной цены для покупателя.

Вместе с тем аналитики исключили возможность снижения стоимости жилья в случае укрепления американской денежной единицы в краткосрочной перспективе: «В ближайшие пару месяцев снижение цены в случае укрепления доллара маловероятно. Скорее всего, измененная цена будет закреплена на длительный период – от 6 до 12 месяцев».

«Вероятность того, что в апреле массово будут пересмотрены цены в других категориях жилья, достаточно высока: возможен вариант цепной реакции рынка. Однако резкое увеличение цены, не подкрепленное платежеспособным спросом, может привести к серьезному кризису рынка» - резюмируют эксперты.

По данным аналитиков, средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах жилья эконом-класса на первичном рынке Киева в марте по сравнению с февралем увеличилась на 2% и составляет 1993 у.е.

В тоже время стоимость 1 кв. м в двухкомнатных квартирах этого класса снизилась на 0,3% (по итогам марта – 1911 у.е за 1 кв. м). Что же касается стоимости трехкомнатных квартир объектов эконом-класса, то за последний месяц средняя стоимость 1 кв. м возросла на 1% и составила 1941 у.е.

В аналитическом отчете говорится также о том, что «в 9-ти из 58-ми анализируемых объектов эконом-класса в марте были увеличены цены».

«На сегодняшний день однокомнатные квартиры реализуются в 35-ти объектах из 58-ми продающихся объектов эконом-класса» - отмечают аналитики компании.

По данным компании, в марте минимальный предлагаемый метраж квартир в объектах эконом-класса составил 36 кв. м, максимальный – 257 кв.м.

Специалисты компании также отметили, что из 58-ми объектов эконом-класса в 49-ти ведутся строительные работы: на начальной стадии строительства (от подготовки площадки до возведения первого этажа) – 14 объектов (сдача 2009-2010 гг.), на стадии возведения каркаса здания, внешних отделочных работ – 35 объектов (сдача 2008 – 1-й квартал 2009 гг.). Кроме этого 5 объектов уже построены (сдача – 2-3 кварталы 2008 г.), а 4 объекта введены в эксплуатацию.

Аналитики «Київ Житло-Інвест» отмечают, что «60% объектов эконом-класса сейчас находятся в активной стадии строительства».

В 76% анализируемых объектов стоимость квартир привязана к гривне (44 объекта), привязка цены к курсу доллара США – в 13-ти объектах, привязка цены к курсу евро – 1 объект.

Средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах бизнес-класса за последний месяц увеличилась на 9,4% и составила 2873 у.е. По данным аналитиков средняя стоимость 1 кв. м в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах увеличилась соответственно на 13,6% (до 2994 у.е.) и 7,5% (до 2927 у.е.).

При этом в отчете отмечается, что стоимость объектов бизнес-класса в третьей зоне в среднем на 21% выше, чем в четвертой.

По данным компании, в марте минимальный предлагаемый метраж квартир в объектах бизнес-класса составил 39 кв.м, а максимальный – 327 кв.м.

«Из 55 объектов в 9-ти цена для потребителя привязана к стоимости евро, в 15-ти – привязка к курсу американского доллара. В марте в 13-ти объектах из 55-ти был осуществлен пересмотр цены, что оказало свое существенное влияние на динамику средней стоимости жилья бизнес-класса» - подчеркивают эксперты компании.

Специалисты компании также отметили, что из 55-ти объектов бизнес-класса в 41-м ведутся строительные работы: на начальной стадии строительства (от подготовки площадки до возведения первого этажа) – 9 объектов (сдача 2009-2010 гг.), на стадии возведения каркаса здания, внешних отделочных работ – 32 объекта (сдача 2008 – 2009 гг.). Кроме этого 10 объектов уже построены (сдача – 4-й квартал 2007 г. – 4-й квартал 2008 г.), а 4 объекта введены в эксплуатацию.

«Из 17 объектов в 4-х цена для потребителя привязана к стоимости евро, в 8-ми – привязка к курсу американского доллара. В марте в 4-х объектах из них был осуществлен пересмотр цены в сторону повышения» - отмечается в аналитическом отчете компании.

Что же касается средней стоимости жилья премиум-категории, расположенного в третей и второй зонах, то по итогам марта она составила: для однокомнатных квартир – 4548 у.е. за 1 кв.м, для двухкомнатных – 4869 у.е. за 1 кв.м, для трехкомнатных – 4631 у.е. за 1 кв. м. Минимальный предлагаемый метраж – 46 кв.м, максимальный – 400 кв.м.

Специалисты отмечают, что из 17 объектов премиум-класса в 12 ведутся строительные работы: на начальной стадии строительства (от подготовки площадки до возведения первого этажа) – 6 объектов (сдача 2009-2010 гг.), на стадии возведения каркаса здания, внешних отделочных работ – 6 объектов (сдача 2008 – 2009 гг.).

Кроме этого в марте также велись продажи в 4-х объектах, расположенных в первой зоне (3 из них специалисты относят к категории премиум, а 1 объект характеризируют как дом класса де-люкс).

Стоимость 1 кв. м в таких объектах колеблется от 6,5 тыс. у.е. до 24 тыс. у.е. Предлагаемая площадь: от 80 до 323 кв. м.