В ДЕТАЛЯХ

2007.12.07

Столичная недвижимость меняет курс

Тенденции, которые мы наблюдаем сейчас, в определенной мере являются новыми для киевского рынка недвижимости. Нарушение привычных закономерностей объясняется тем, что инвесторы, решившие уйти с рынка, охотнее сбавляют цены, чем обитатели «хрущовок»

Цены на жилую столичную недвижимость в ноябре продолжали плавно расти. А вот деловая активность снизилась до уровня сентября.

В предыдущем обзоре мы прогнозировали плавный рост цен, ибо не мог рынок не отреагировать на ослабление доллара и возросшую инфляцию. И в этом прогнозе не ошиблись. Но вот снижение деловой активности прогнозировали лишь в декабре. А оно началось на месяц раньше.

Дело в том, что первыми на изменения общерыночных тенденций реагируют сегменты самого дешевого малогабаритного жилья. И наблюдая за этими сегментами, нередко удается предсказать будущие изменения на рынке.

Наиболее массовыми представителями классов «дешевого» и «дорогого» жилья являются соответственно однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Другими представителями этих классов являются тесные «хрущовки» («старая панель», «старый кирпич») и просторные современные квартиры в домах из кирпича («украинский кирпич»).

Тенденции, которые мы наблюдаем сейчас, в определенной мере являются новыми для киевского рынка недвижимости. Возможно, это не более чем временное отклонение и «игра случая». Но раньше в аналогичных ситуациях мы наблюдали несколько иные тенденции и взаимосвязи.

Цены предложения на однокомнатные квартиры в ноябре были практически стабильными (+0,1%). Цены предложений на трехкомнатные квартиры выросли на 2,1%. Если исходить из прошлого опыта, то такое соотношение изменения цен можно рассматривать как признак приближающейся стагнации.

Но совсем иные выводы следуют при сопоставлении изменений цен предложений в сегментах «старый кирпич», «старая панель» и «украинский кирпич». Цены предложений на «старый кирпич» и «старую панель» в ноябре выросли соответственно на 0,9% и 2,1%, а вот на «украинский кирпич» снизились на 0,5%. А это уже можно рассматривать как признаки увеличения спроса на «хрущовки» и дальнейшего роста цен.

Почему же проверенные на практике признаки, которые обычно действуют достаточно слаженно, сейчас вступили в определенное противоречие друг с другом?

Есть одно достаточно универсальное и традиционное объяснение этому феномену: затоваривание соответствующего сегмента рынка. И этот вывод подтверждает анализ изменения состава предложения.

За последние три месяца доля «украинского кирпича» возросла на 1,5%, в то время как доли «старой панели» и «старого кирпича» снизились соответственно на 0,8% и 0,6%.

Но является ли такое изменение состава предложения единственной причиной нарушения ранее действующих закономерностей? Ведь увеличение доли современных квартир не является чем-то необычным: количество таких квартир постоянно увеличивается в жилом фонде Киева, и, как следствие этого, увеличивается оно и на вторичном рынке.

Судя по всему, имеет место еще одна причина: на рынок поступили дополнительные «инвестиционные квартиры», которые обычно находятся в новых домах. Нарушение привычных закономерностей объясняется тем, что инвесторы, решившие уйти с рынка, охотнее сбавляют цены, чем обитатели «хрущовок». И хотя многие квартиры в современных домах по-прежнему дорожают (например, в сегменте «украинская панель» цены предложения в ноябре выросли на 1%), но разновекторные устремления определенной части продавцов и стали, на наш взгляд, основной причиной нарушения привычных закономерностей.

Хотя, наверняка, сказываются и другие причины, влияние которых в последнее время неуклонно растет. Прежде всего, это устремление части покупателей и инвесторов в пригороды и города-спутники. Семьи, стремящиеся переехать из киевской старой квартиры в новую, все чаще предпочитают города-спутники и коттеджные поселки. Соответственно часть денег, которые раньше обычно оставались на рынке недвижимости Киева, перетекают туда.

Более детально ноябрьские цены предложений приведены в таблицах 

Район
 
однокомнатные квартиры
двухкомнатные квартиры
Цена 1м2 ($)
Изм. цены (в %)
Ср. цена ($)
Изм. цены (в %)
Цена 1м2 ($)
Изм. цены (в %)
Ср. цена ($)
Изм. цены (в %)
Голосеевский
октябрь
3110
+ 7.56
117653
+ 4.11
3437
+ 1.69
195427
+ 2.58
ноябрь
3345
122483
3495
200478
Дарницкий
октябрь
2633
+ 1.03
114730
- 2.27
2543
+ 1.38
168616
+ 2.81
ноябрь
2660
112129
2578
173348
Деснянский
октябрь
2592
+ 0.50
95932
- 0.70
2402
+ 0.62
126962
+ 2.53
ноябрь
2605
95264
2417
130175
Днепровский
октябрь
2790
- 1.47
92377
+ 1.23
2542
+ 0.98
122787
+ 1.15
ноябрь
2749
93517
2567
124195
Оболонский
октябрь
3041
+ 0.59
107175
- 1.00
2923
+ 2.29
164270
+ 3.89
ноябрь
3059
106100
2990
170652
Печерский
октябрь
4389
- 2.78
157640
- 7.70
4504
+ 1.20
243506
+ 0.97
ноябрь
4267
145508
4558
245862
Подольский
октябрь
2970
- 0.98
96763
- 1.44
2875
+ 1.84
151228
+ 1.80
ноябрь
2941
95370
2928
153943
Святошинский
октябрь
2695
+ 1.08
94165
+ 1.23
2650
- 1.06
140207
+ 1.58
ноябрь
2724
95320
2622
142424
Соломенский
октябрь
2934
+ 0.65
104288
+ 0.09
2802
+ 0.50
153833
- 0.97
ноябрь
2953
104381
2816
152347
Шевченковский
октябрь
3382
- 0.30
116879
- 3.38
3426
+ 7.97
180903
+ 8.34
ноябрь
3372
112924
3699
195989
 
Район
 
трехкомнатные квартиры
многокомнатные квартиры
Цена 1м2 ($)
Изм. цены (в %)
Ср. цена ($)
Изм. цены (в %)
Цена 1м2 ($)
Изм. цены (в %)
Ср. цена ($)
Изм. цены (в %)
Голосеевский
октябрь
3289
- 2.22
275189
- 9.80
3904
+ 2.02
496728
+ 1.80
ноябрь
3216
248230
3983
505665
Дарницкий
октябрь
2411
- 0.21
217738
+ 0.02
2366
- 0.59
281946
- 3.43
ноябрь
2406
217786
2352
272284
Деснянский
октябрь
2267
+ 0.04
167237
+ 0.61
2372
+ 1.48
232222
+ 1.98
ноябрь
2268
168256
2407
236824
Днепровский
октябрь
2547
+ 0.63
184210
+ 4.70
2507
- 1.68
260700
- 6.57
ноябрь
2563
192862
2465
243577
Оболонский
октябрь
2800
+ 2.54
220121
+ 3.81
3035
- 0.63
382784
+ 0.11
ноябрь
2871
228497
3016
383206
Печерский
октябрь
4546
+ 1.54
388336
- 3.70
6510
- 4.90
1055767
- 6.66
ноябрь
4616
373961
6191
985412
Подольский
октябрь
2937
+ 1.43
225734
+ 2.51
3933
+ 5.70
608688
+ 7.67
ноябрь
2979
231408
4157
655388
Святошинский
октябрь
2456
+ 3.71
190044
+ 6.69
2563
+ 4.10
267500
- 3.11
ноябрь
2547
202761
2668
259176
Соломенский
октябрь
2800
+ 4.75
215031
+ 6.40
3175
+ 0.79
369000
- 5.83
ноябрь
2933
228786
3200
347471
Шевченковский
октябрь
3862
+ 1.84
320651
+ 1.43
4598
+ 7.74
628888
+ 15.75
ноябрь
3933
325233
4954
727954
 

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

На первичном рынке общегородской уровень цен в ноябре вырос примерно на 3%.

В городах-спутниках цены выросли от 3% до 5%. И это не удивительно: киевляне и приезжие все больше свыкаются с ощущением, что города-спутники – это «почти Киев». Похоже, что еще лет 5-10 - и для многих они станут «тоже Киевом». А там, глядишь, и Броварские Липки появятся.

Судя по недавно опубликованным данным Госкомстата, киевские строители за первые десять месяцев 2007 года освоили средств на 26,2% и построили жилья на 0,8% больше, чем за этот же период прошлого года. Всего за девять месяцев 2007 года введено в эксплуатацию 903,6 тысяч квадратных метров жилья.

Но вот что настораживает в данных Госкомстата, так это уменьшение на 3,9% затрат на подготовку строительных площадок (а ведь стоимость строительства выросла существенно). Трудно понять из официальных данных: то ли количество площадок сократилось, то ли объем работ при их подготовке уменьшился. Но одно известно точно: инженерные сети не в том состоянии, чтобы экономить на их развитии деньги. Да и укрепление грунтов и склонов – это, на наш взгляд, вовсе не та сфера, где можно экономить.

Аренда

На рынке аренды спрос и цены в ноябре продолжали расти. В ряде случаев образовывались очереди желающих посмотреть квартиру. Ориентируясь на повышенный спрос, арендодатели нередко повышали цены даже по тем договорам, которые они не так давно подписали. Все чаще арендаторы снимают квартиру (или даже комнату в квартире) коллективно.

На рынке ипотечных кредитов, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, банки постепенно изменяют направления кредитования.

В третьем квартале 2007 года ипотечный рынок вырос на 15,5% (или на 19,5% с учетом кредитов, выданных на земельные участки и коммерческие цели). При этом структура нового ипотечного портфеля была следующей:

- 36% от общего объема - финансирование приобретения жилья на вторичном рынке;

- 56% от общего объема – вливания в сектор потребления;

- 7% от общего объема – инвестиции в строительство частных домов.

За третий квартал номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам в гривне снизились на 2,7% (медианная ставка 14,05%), в долларах США выросли на 0,25% (медианная ставка 12,45%), в евро – снизились на 0,25% (медианная ставка 11,40%).

Прогноз на декабрь
 
Полагаем, что тенденции ноября продолжатся и в декабре.
 
Резкое изменение цен маловероятно.

В большинстве сегментов рынка будет наблюдаться медленный плавный рост цен, темпы которого сопоставимы с темпами инфляции.

Деловая активность в первой половине декабря будет, скорее всего, примерно такая же, как и в ноябре. Во второй половине декабря начнет снижаться: рынок недвижимости будет готовиться к традиционным новогодним каникулам.

По материалам: www.domik.net
Больше новостей из этой рубрики

Читайте Также

все новости из этой рубрики

Маразмарий

СТЕНКА НА СТЕНКУ

Загрузка...