Новости RUpor.info: Черноморский берег догоняет киевскую вторичку

Черноморский берег догоняет киевскую вторичку 29.8.2007 14:33 | RUpor

В регионах торжествует перегрев цен на недвижимость. При этом киевские цены догоняет не привычный Донецк и Днепропетровск, а жилой квадратный метр на Черноморском побережье (Одесса и Севастополь). Об этом свидетельствует последний сравнительный рейтинг городов по стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке (по состоянию на 1 июля 2007 г.) составленный порталом «Domik.net» на основании данных, предоставленных Комитетом по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

Место в рейтинге по итогам I- го полугодия 2007 г.	Город	Средневзвешенная стоимость кв. м. жилья на конец I-го полугодия 2007г ( в $)	Изменения цен за I-ое полугодие 2007 г. (в %)
1	Киев	2834	+9,0
2	Одесса	1520	-16,5
3(+1)	Севастополь	1470	+15,3
4(-1)	Днепропетровск	1420	+6,0
5(+1)	Донецк	1371	+19,2
6(+2)	Львов	1300	+18,2
7(+9)	Житомир	1240	+36,3%
8(-1)	Симферополь	1295	+15,6
9(-4)	Харьков	1190	+1,7
10-11(+2)	Хмельницкий	1180	+12,4
10-11	Черновцы	1180	+7,3
12(+3)	Ровно	1175	+27,0
13(-4)	Николаев	1170	+6,4
14 (-1)	Винница	1120	+11,2
15(+4)	Луцк	1090	+25,3
16 (-6)	Ужгород	1070	-2,7
17(-3)	Тернополь	1040	+4,5
18(-1)	Запорожье	1020	+13,3
19(+3)	Черкассы	1010	+23,2
20(+1)	Полтава	1000	+22,0
21(-1)	Чернигов	980	+16,7
22(+3)	Херсон	920	+22,7
23 (+1)	Сумы	901	+18,6
24(-6)	Ивано-Франковск	890	+2,3
25(-2)	Луганск	760	-5,0
26	Кировоград	750	+16,3

Отметим, что обозначение, находящееся рядом с местом в рейтинге, означает перемещение в рейтинге на соответствующее количество позиций по сравнению с рейтингом городов по итогам 2006 г.

Рейтинг в целом подтверждает прогнозы об умеренном развитии рынка. В частности, еще в марте 2007г. на съезде АСН(Р)У в докладе председателя комитета по анализу рынка Алексея Котенко, состоявшемся, «Недвижимость Украины в 2006-2007гг.: тенденции и прогнозы»был сделан вывод о том, что «положительный тренд в украинской экономике, активное инвестирование в строительство, рост доходов, развитие ипотеки привело к взрывному росту цен на недвижимость Украины в 2005 - 2006 гг. Естественно, случился своего рода «перегрев» и в 2007 году следует ожидать». Данные за первое полугодие 2007 года подтверждают этот вывод.

Одесса стала самой дорогой

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в областных центрах Украины за первое полугодие выросла на 8,3% и составила $1495. В то же время за 2006 год прирост составил 47%, а цены были на уровне $1380. (В определении средневзвешенной стоимости учитывались «веса городов» (количество квадратных метров жилья в городах) и усредненные цены в них).

Следует отметить, что, как и на конец 2006 года, лишь в Киеве ($2834) и Одессе ($1520) стоимость квадратного метра превышает средневзвешенную по Украине ($1495); во всех остальных городах она ниже средневзвешенной. Севастополю, чтобы выйти за ее пределы ($1470), не хватило $25.

Одесса продолжает сохранять второе место в рейтинге, но отрыв от третьей позиции несущественен – $50. Еще вначале года он составлял около $500. Такой результат вызван падением цен на жилую недвижимость в Одессе.

Третью позицию в рейтинге занимает Севастополь (+15,3%), который оттеснил Днепропетровск (+6,0%) на четвертое место. Далее идут Донецк (+19,2%), Львов (+18,2%), Житомир (+36,3%).

В настоящее время в ряде регионов рынок переживает стагнацию – на дешевое жилье цены снижаются, а на дорогое – стоят или немного возрастают. По результатам I-го полугодия, к ним можно отнести Киев, Днепропетровск, Харьков, Тернополь, Николаев, Ивано-Франковск, Черновцы. За прошедшее полугодие 2007 г. психологический барьер на уровне $1000 за кв.м. жилья преодолели еще 7 городов – Житомир, Ровно, Луцк, Тернополь, Запорожье, Черкассы, Полтава.

Козни бюрократов

В Киевском регионе вызвана тем, что приостановлены проекты строительства всех городов-спутников. Громко разрекламированные проекты строительства новых городов в столичном регионе пока остаются только на бумаге, отмечает «Деловая столица».

Несмотря на желание войти в историю области в качестве «великих градостроителей», местные чиновники так и не смогли решить вопрос о выделении земельных участков под населенные пункты. Более того, эксперты утверждают, что анонсированные ранее проекты выполнены неправильно и в лучшем случае могут претендовать на звания очередных элитных коттеджных поселков, но никак не городов.

Среди прочих бюрократических факторов, способствующих продолжению ценового «перегрева» специалисты называют также неразвитость дееспособного национального рынка земли и отсутствие налога на недвижимость.

В Украине развитие земельного кредитования тоже не решает, а лишь усугубляет социальные проблемы. Из-за частичного пребывания рынка земли в тени, риски, связанные с этим видом кредитования, у нас выше, чем где-либо. В связи с существованием моратория на торговлю землей сельхозназначения и неразвитостью инфраструктуры рынка земли никто не знает реальной стоимости земли.

Как показывает мировой опыт, пузыри на земельных рынках возникают в странах с низкими налогами (или там, где таковые вообще отсутствуют) на владение недвижимостью. Украине давно пора ввести налог на недвижимость и резко повысить плату за неиспользуемую в сельском хозяйстве или жилищном строительстве землю.

В ближайшее время Украине предстоит отменить мораторий на отчуждение земель сельхозназначения, а также решить, какие задачи должна решать система кредитования под залог земли, и нужен ли нам государственный Земельный банк (создание которого предписано Земельным кодексом). Пока что основные политические силы не ломают голову над этим — вопрос моратория даже не упоминается в предвыборных программах проходных партий и блоков.