На различных конференциях, семинарах, встречах риэлторы пытаются выяснить причину взлета цен и спрогнозировать развитие украинского рынка недвижимости. Этот прогноз интересен и рядовым гражданам, которые строят планы на приобретение или продажу недвижимости.

Психология и спекулянты

Какие же факторы влияли на увеличение стоимости недвижимого имущества в прошлом году? По словам Александра Бондаренко, президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, рост цен на недвижимость является зеркальным отображением общей экономической ситуации в стране. При этом, по мнению эксперта, психологический фактор играет не последнюю роль. Например, в период политической нестабильности у человека возникает желание обеспечить себе тыл. И, конечно, очевидный способ такого обеспечения – приобретение объектов недвижимости.

Влияние на рост цен оказывает и развитие ипотеки. Сегодня каждая вторая сделка на рынке недвижимости заключается за счет ипотечного кредита. Доступность кредитования приводит к повышенному спросу на объекты недвижимости, а, следовательно и к росту цен на них.

Немаловажен и спекулятивный фактор. Если смотреть на эту ситуацию с точки зрения реальной рыночной экономики, то спекулянт, по большому счету, – бизнесмен, который знает, что, когда и где можно купить и потом вовремя продать. Спекулятивный спрос на недвижимость обычно вызывается быстрым удорожанием жилья и дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных средств. Спекулятивный фактор усиливается благодаря тому, что в Украине, к сожалению, не развиты рынки ценных бумаг, драгоценных металлов и т. д. Особенно спекулятивная составляющая сказывается на первичном рынке.

Еще один значимый фактор, влияющий на ценообразование на рынке недвижимости, – миграция. Она характерна для крупных городов, в которые стремятся как представители региональной элиты с крупным капиталом, так и «заробитчане», приобретающие самое дешевое жилье.

Прогнозы и ожидания

Первый квартал этого года на рынке нед­вижимости также ознаменовался ростом цен. Цены на жилье в Киеве в январе 2007 г. выросли в среднем на 2,24%, средняя стоимость 1 м2 жилья на вторичном рынке столицы возросла на 1,72%, а на первичном рынке – на 2,97%. Например, стоимость 1 м2 элитного жилья в Шевченковском районе поднялась до $10 тыс. Жилье в Киеве за период с января прошлого года по январь 2007 года подорожало более чем на 60%.

Каких сюрпризов ожидать от рынка недвижимости в этом году? Прогнозы экспертов оптимистичны, хотя и неоднозначны. Снижение цен на нефть, полагают одни, может привести к резкому уменьшению цен на московскую недвижимость, а затем, как следствие, и на киевскую, так как эти рынки взаимосвязаны. Для сравнения: за прошедший год средняя стоимость 1 м2 жилья в Москве выросла на 82%.

Существует также мнение, что снижения цен на украинском рынке недвижимости не предвидится, но расти они будут медленными темпами – 1¬2% в месяц. При этом спрос на новое жилье будет превышать предложение. К сожалению, строительство нового жилья ведется не столь быстрыми темпами, как хотелось бы новоселам. По данным Госкомстата, в 2006 г. общая площадь введеного в эксплуатацию жилья составила 8628 тыс. м2, что на 812 тыс. м2 больше, чем в 2005 г. Но, несмотря на это, дефицит жилья по прежнему остается на высоком уровне. Всего за прошлый год было построено 82 тыс. квартир.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, для того, чтобы достичь среднеевропейского показателя обеспеченности жильем на одного человека (30 м2), с учетом нынешних объемов строительства в год, понадобится в среднем по Украине 60 лет. А в Восточном регионе это станет возможным только через 96 лет. Рекордсменом может стать Северный регион, где этот уровень будет достигнут через 36 лет. Но если мы ежегодно будем наращивать объемы строительства жилья по 8% (а такие темпы прироста были в 2006 г.), то европейского уровня в среднем по Украине мы достигнем через 23 года. В Восточном регионе на это уйдет 28 лет. Если же темпы строительства жилья будут увеличиваться ежегодно на 15%, то современного европейского показателя можно будет достичь за 17 лет.

По мнению аналитиков рынка недвижимости, только увеличение предложения жилья может в ближайшем будущем привести цены в соответствие с качеством и только законодательная урегулированность деятельности на рынке недвижимости, в том числе и в области земельных отношений, улучшат ситуацию на рынке.

Риэлторы верят в то, что украинский рынок недвижимости вскоре оживет и их профессия будет по¬настоящему востребована.

По материалам http://www.stroyrec.com.ua